JR蘇我駅の東口から歩いて8分。野村不動産の「オハナ」シリーズとして2025年1月に完成した、7階建て4棟・252戸のマンションです。
建物はもう建っていて、契約すれば実際の部屋を見てから入居できます。駐車場は189台すべてが平置きの自走式で、総合病院は歩いて2分。派手さより暮らしやすさで作られた物件です。
オハナ蘇我ガーデニアとは？
オハナ 蘇我 ガーデニアは、野村不動産・穴吹工務店・総合地所が事業主のマンションです。施工は長谷工コーポレーション、管理は野村不動産パートナーズ。
敷地は約9,600㎡。7階建ての建物が4棟に分かれていて、252戸のうち137戸が3LDK・72㎡台、135戸が南東向きです。
2026年9月時点で先着順で42戸を販売中、価格は4,348万〜6,448万円。くわしくは「価格・相場」で紹介しています。
| 所在地 | 千葉県千葉市中央区南町一丁目4-5 ほか（地番） |
|---|---|
| 最寄駅 | 蘇我駅（JR京葉線・内房線・外房線） 徒歩8分 |
| 総戸数 | 252戸（4棟） |
| 竣工 | 2025年1月（完成済み・即入居可） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造・地上7階建 |
| 間取り | 2LDK+S〜4LDK（約66.6〜82.6㎡） |
| 販売価格 | 4,348万〜6,448万円（先着順42戸・最多価格帯5,200万円台） |
| 管理費・修繕積立金 | 管理費 月10,980〜13,630円／修繕積立金 月12,180〜15,120円 |
| 管理 | 野村不動産パートナーズ（委託・管理員は通勤） |
※出典：オハナ蘇我ガーデニア公式サイト、SUUMO（2026年9月17日更新）、Yahoo!不動産、LIFULL HOME'S（2026年9月18日時点）。専有面積の下限は媒体により66.57㎡・66.75㎡と表記が分かれます。
▼ オハナ蘇我ガーデニア周辺の地図
オハナ蘇我ガーデニア 5つのポイント
オハナ蘇我ガーデニアの住みやすさ｜5項目を10点満点で評価
※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）
🛒 買い物
毎日の買い物はフォルテ蘇我（約380m）。スーパーのベルクが夜24時までやっていて、マツモトキヨシも同じ建物です。
| 施設 | 距離 | 行き方の目安 |
|---|---|---|
| セブン-イレブン 千葉宮崎1丁目店 | 約320m | 徒歩約4分 |
| ドラッグセイムス 蘇我店（調剤併設） | 約350m | 徒歩約4分 |
| フォルテ蘇我（ベルク 9〜24時・マツモトキヨシ） | 約380m | 徒歩約5分 |
| アリオ蘇我・ハーバーシティ蘇我（西口側） | 約1.3km | 徒歩約17分 |
※距離は敷地の駅側の出入口を起点に、OpenStreetMapの道のり（徒歩は80m＝1分）で計算した目安です。販売資料の表示（フォルテ蘇我 約160m、宮崎小学校 約370mなど）とは、起点・入口の取り方の違いで差が出ます。営業状況は2026年9月に各施設の公式サイトで確認しています。
★注意したいのは、アリオ蘇我・ハーバーシティ蘇我は蘇我駅の「西口」側だということ。このマンションは東口側なので、歩くと17分ほどかかります（駅の西口から無料の巡回バスも出ています）。休日の大型ショッピングは車か駅を経由する前提で考えましょう。
いっぽうで総合病院（千葉メディカルセンター）が歩いて2分という立地は、子育て世帯にもシニアにも心強い条件です。
🚗 駐車場・共用施設
このマンションのいちばんの特徴が駐車場です。189台すべてが平置きの自走式で、機械式のように待つ必要がありません。
| 共用施設・設備 | 内容 |
|---|---|
| 駐車場 | 敷地内189台（252戸の約75%）。全区画が平置き・自走式で月6,500〜14,500円。EV充電器24台分、洗車スペースあり |
| 駐輪場・バイク置場 | 駐輪504台（月100〜200円）、バイク5台（月3,000円） |
| ラウンジ | エントランスラウンジとマルチラウンジの2か所 |
| 屋外 | プライベートガーデン2か所 |
| サービス | 24時間ゴミステーション、宅配ボックス、生協宅配置場、共用部のフリーWi-Fi |
| 防災 | 防災倉庫、防潮板を設置できるバルコニー手摺 |
| セキュリティ | オートロック、防犯カメラ |
| 省エネ | 低炭素建築物の認定マンション |
※出典：オハナ蘇我ガーデニア公式サイト、SUUMO・Yahoo!不動産の物件概要（2026年9月確認）。
管理費は月10,980〜13,630円、修繕積立金は月12,180〜15,120円。新築の時点で修繕積立金が管理費より高い設定になっていて、将来の値上げ幅をおさえる考え方の料金です。それでも段階的に上がる計画になっているのが普通なので、長期修繕計画の値上げスケジュールは契約前に必ず確認しましょう。
🎒 子育て・学区
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 小学校（通学区域） | 千葉市立宮崎小学校（道のり約600m・徒歩約8分。販売資料は約370m・徒歩5分と表示） |
| 中学校（通学区域） | 千葉市立蘇我中学校（道のり約1.5km・徒歩約18分） |
| 子ども医療費 | 高校3年生相当まで（通院1回・入院1日300円、6回目・11日目以降は無料、調剤は無料） |
| 保育園の待機児童 | 2026年4月1日時点で0人。ただし入所待ち児童は673人（前年611人から増加） |
| 近くの保育園 | うみかぜ南町保育園（フォルテ蘇我と同じ南町2-4-12・認可）、K's garden 蘇我保育園（末広5-4-6・認可） |
| 近くの医療 | 千葉メディカルセンター（総合病院・約120m） |
| 近くの公園 | 菰池公園（販売資料で約280m）、蘇我スポーツ公園（約2.2km） |
※出典：千葉市「通学区域規則」「子ども医療費助成」「保育所等利用待機児童数（2026年4月1日現在）」、SUUMOの周辺環境、距離はOpenStreetMapの道のりで計算。通学区域は変わることがあるので、契約前に千葉市教育委員会 学事課へご確認ください。
小学校は徒歩10分以内ですが、中学校（蘇我中学校）までは約1.5kmあります。自転車通学が認められるかどうかも含めて、中学のときの通学を先に考えておくと安心です。
子育て・住宅の支援は「千葉市の補助金・給付金まとめ」で確認できます。
🚃 通勤と運賃
蘇我駅はJR京葉線・内房線・外房線が集まる駅で、京葉線の起点です。
※Yahoo!乗換案内で平日朝8時発として検索（2026年9月18日）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。
※出典：Yahoo!路線情報の駅時刻表、JR東日本千葉支社「ダイヤの一部変更について」（2024年5月30日）
都心への通勤時間は京葉線のなかでは長いほうですが、千葉駅までは内房線で7分・199円。勤務先が千葉市内なら、この立地の評価は大きく変わります。
駅前の様子や家賃相場は「蘇我駅の住みやすさ」でくわしく紹介しています。
🌊 災害リスク
国土地理院の「重ねるハザードマップ」、防災科学技術研究所のJ-SHIS、千葉市の地震ハザードマップで調べました。
| チェック項目 | 判定 | 根拠 |
|---|---|---|
| 洪水（想定最大規模） | ○ | 建物の位置は浸水想定区域の外。いちばん近い区域（0.5m未満）まで約110m |
| 土砂災害 | ○ | 敷地は警戒区域の外。約140m離れた台地の斜面に急傾斜地の区域がある |
| 内水（大雨で下水があふれる浸水） | △ | 千葉市の雨水出水ハザードマップ（1時間153mmの想定・2026年3月指定）で、蘇我周辺は0.5m未満の浅い浸水が中心 |
| 高潮（想定最大規模） | × | 重ねるハザードマップで、敷地は1〜3mの浸水想定区域。標高は約4.1m |
| 津波 | ○ | 建物の位置は想定区域の外（いちばん近い区域まで約320m） |
| 地盤の揺れやすさ | △ | 地盤は砂州・砂礫州で表層地盤増幅率1.44。埋立地（2.2前後）よりは揺れにくい |
| 地震の想定 | △ | 千葉市の想定（千葉市直下地震M7.3）で、蘇我駅の東〜南東側はおおむね震度6強 |
| 液状化 | △ | 千葉市の液状化危険度マップで、蘇我1〜3丁目・今井3丁目付近の低地に「高い」の区分がある（川崎町の臨海埋立地は「低い」） |
| 建物の備え | ○ | 防潮板を設置できるバルコニー手摺、防災倉庫。低炭素建築物の認定を受けている |
地盤は砂州・砂礫州で、表層地盤増幅率は1.44。美浜区などの埋立地（2.2前後）とくらべると揺れにくい地盤です。★千葉市の液状化危険度マップでは、川崎町の臨海埋立地のほうが「低い」に塗られ、蘇我駅の東〜南東の低地に「高い」の区分があるという、直感と逆の分布になっています。
いっぽうで高潮は1〜3mの浸水想定区域です。標高は約4.1m。バルコニーの手摺に防潮板を設置できる設計になっているのは、この条件をふまえた備えといえます。
※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率、千葉市「地震ハザードマップ（令和8年7月版・千葉市直下地震M7.3）」「液状化危険度マップ」「雨水出水浸水想定区域図（2026年3月31日指定）」
▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」
避難所や市全体の備えは「千葉市の防災」にまとめています。
オハナ蘇我ガーデニアで暮らす1日（平日と休日）
このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。
オハナ蘇我ガーデニアの価格・相場｜新築価格と周辺の中古相場
新築で販売中の住戸の価格と、同じ地区の中古マンションの取引データを比べました。
🏙 新築で買うなら
| 部屋（階） | 間取り | 広さ | 価格 | 1㎡あたり |
|---|---|---|---|---|
| B10（107号室・1階） | 2LDK+S+WIC+N | 71.44㎡ | 4,948万円 | 約69.3万円 |
| A18（229号室・2階） | 2LDK+S+WIC+N+MC | 72.07㎡ | 5,028万円 | 約69.8万円 |
| A1（212号室・2階） | 3LDK+WIC+N+MC | 72.87㎡ | 5,308万円 | 約72.8万円 |
※2026年9月17日更新のSUUMO「価格・間取り」から抜粋（先着順で販売中42戸のうち3戸）。1㎡あたりの単価はすまいラボで計算。価格は変わることがあり、すでに契約済みの場合があります。
販売中の価格帯は4,348万〜6,448万円、最多価格帯は5,200万円台（12戸）。公式サイトでは「3LDK 73㎡超 4,348万円〜／月々7万円台〜」と案内されています。
完成済みなので、契約前に実際の部屋・眺望・日当たりを見られます。これは未完成のマンションにはない強みです。いっぽうで先着順販売は「上限15組に達し次第終了」とされているので、検討するなら販売状況を早めに確認しましょう。住宅ローン控除は入居する年の制度で変わるので、低炭素建築物の認定でどこまで使えるかも販売担当に確認を。
📊 周辺の中古相場と比べると
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、同じ千葉市中央区南町の中古マンションの成約価格を年ごとに並べました。
| 年 | 成約件数 | 1㎡あたり（中央値） | 価格の中央値 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 19件 | 44.0万円 | 3,100万円 |
| 2022年 | 15件 | 45.7万円 | 3,200万円 |
| 2023年 | 19件 | 45.0万円 | 3,400万円 |
| 2024年 | 19件 | 50.7万円 | 3,700万円 |
| 2025年 | 24件 | 50.9万円 | 3,800万円 |
※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（千葉市中央区南町・中古マンション等・全築年）。建物名は公表されないため、同じ地区の取引として集計しています。
南町の中古の成約単価は2025年で1㎡あたり約51万円。オハナの新築価格（約69〜73万円）は、その4割ほど高い計算です。ただし南町の中古は1990年代〜2000年代の物件が中心で、条件はかなり違います。
★調べた範囲では、蘇我駅の徒歩圏に「築10年以内」の中古マンションの売り出しは見つかりませんでした（売出は1994〜2007年築が中心）。つまりこのエリアでは、新しいマンションに住みたいなら新築を買うしかないのが実情です。比較材料が少ないぶん、価格の妥当性は「駅距離・駐車場・管理費」で判断することになります。
| 蘇我駅 徒歩圏の中古の売出例 | 価格 | 広さ | 築年 |
|---|---|---|---|
| ダイアパレス京葉蘇我Ⅲ（徒歩3分） | 3,480万円 | 70.74㎡ | 1998年 |
| アーテージそが（徒歩9分） | 3,990万円 | 83.08㎡ | 1998年 |
| ヴィルヌーブ蘇我（徒歩10分） | 3,080万円 | 68.45㎡ | 1994年 |
| スイーティア（徒歩7分） | 5,490万円 | 104.02㎡ | 2005年 |
※2026年9月18日時点のSUUMO・LIFULL HOME'Sの掲載から抜粋。すでに成約している場合があります。
🏠 賃貸で借りるなら
2026年9月18日時点で、このマンションの賃貸募集は確認できませんでした。完成から日が浅く、まだ賃貸に出る住戸が少ない段階です。
査定で失敗しない3つのステップ
この記事の成約価格の推移と、いま売り出し中の部屋の価格を見ておく。
査定額は会社によって差が出ます。1社だけで決めず、根拠を比べる。
一番高い査定額ではなく、成約事例にもとづいた説明ができる会社を選ぶ。
PR／ミライアス株式会社
オハナ蘇我ガーデニアの口コミ・評判｜住民アンケートの結果
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住んでみての一言
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まとめ｜オハナ蘇我ガーデニアは「車と病院が近い、完成済みの新築」
189台すべてが平置きの駐車場、歩いて2分の総合病院、24時まで開いているスーパー、そして完成済みで実物を見てから買えること。車を使う暮らしを前提に、新しい家を落ち着いて選びたい家族に向いたマンションです。
気をつけたいのは、東京まで約54分で朝の快速がないこと、大型商業施設が駅の反対側にあること、中学校まで1.5kmあること。そして高潮の浸水想定（1〜3m）です。勤務先が千葉市内かどうかで、評価がいちばん変わる物件といえます。
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主な出典（2026年9月確認）
オハナ蘇我ガーデニア公式サイト（野村不動産）／国土交通省「不動産情報ライブラリ」／千葉市「通学区域規則」「子ども医療費助成」「保育所等利用待機児童数」「地震ハザードマップ」「液状化危険度マップ」「雨水出水浸水想定区域図」／国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」「住所検索」／防災科学技術研究所「J-SHIS」／JR東日本千葉支社「ダイヤの一部変更について」／Yahoo!乗換案内・Yahoo!路線情報／SUUMO・Yahoo!不動産・LIFULL HOME'Sの掲載情報／各施設の公式サイト