千葉市美浜区幸町、JR京葉線・千葉みなと駅から歩いて8〜13分。A棟からF棟まで6棟・1,414戸が並ぶ、千葉県内でも最大級の分譲マンションです。
いちばんの特徴は価格。3LDK・70㎡台が1,000万円台から出てきます。京葉線沿線のマンションとしては例外的な安さで、その理由も、安いままである理由も、この記事ではっきり書きます。
千葉ガーデンタウンとは？
千葉ガーデンタウンは、三井不動産・三菱地所・住友不動産が分譲し、三井建設が施工したマンションです。管理は三井不動産レジデンシャルサービス。
A棟からF棟までの6棟で、階数は棟によって12〜15階と違います。竣工もA棟が1973年2月、B棟が1973年8月、F棟が1975年1月と幅があり、資料によって「1973年2月築」「1975年2月築」と食い違うのはこのためです。
中古の売り出しは1,480万〜2,390万円、賃貸は月7万〜8.9万円が目安（2026年9月21日時点）。くわしくは「相場」で紹介しています。
| 所在地 | 千葉県千葉市美浜区幸町一丁目5番・7番・8番 |
|---|---|
| 最寄駅 | 千葉みなと駅（JR京葉線・千葉都市モノレール） 徒歩8〜13分／京成千葉線 西登戸駅 徒歩8〜12分 |
| 総戸数 | 1,414戸（A〜F棟の6棟） |
| 竣工 | 1973年2月〜1975年（棟により異なる） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造・地上12〜15階建て（棟により異なる） |
| 間取り | 2LDK〜3LDK（70㎡台が中心） |
| 売り出し価格 | 1,480万〜2,390万円 |
| 賃料 | 月7万〜8.9万円（3LDK・70㎡台） |
| 管理 | 三井不動産レジデンシャルサービス（日勤）。ペット飼育可（細則あり） |
※出典：三井のリハウス・三井住友トラスト不動産・みずほ不動産販売・アットホームの物件ライブラリ、三井の住まい（31mansion.com）の物件概要、SUUMO・LIFULL HOME'Sの掲載情報（2026年9月21日時点）。棟ごとの戸数は公開情報では確認できませんでした。
▼ 千葉ガーデンタウン周辺の地図
棟によって最寄り駅が変わります。実際に道のりを測ると、南側の5番（A・C・D棟）は千葉みなと駅まで約650m・徒歩8分、北側の7番（B棟）は京成千葉線・西登戸駅まで約630m・徒歩8分で、千葉みなと駅までは約1kmになります。同じマンションでも通勤ルートが変わるので、棟の位置は必ず確認してください。
千葉ガーデンタウン 5つのポイント
千葉ガーデンタウンの住みやすさ｜5項目を10点満点で評価
※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）
🛒 買い物
大型商業施設は徒歩圏にありません。ただし毎日の用事は敷地のまわりでほぼ足ります。コンビニが徒歩2分、郵便局が徒歩3分、内科が徒歩4分、スーパーが徒歩6分という並びです。
| 施設 | 距離 | 行き方の目安 |
|---|---|---|
| ローソン（幸町一丁目） | 約180m | 徒歩約2分 |
| フードスクエアカスミ千葉みなと店（スーパー） | 約460m | 徒歩約6分 |
| マツモトキヨシ・マルエツプチ（千葉みなと駅前） | 約790〜810m | 徒歩約10分 |
※距離は敷地の中心付近（E・F棟のあたり）を起点に、OpenStreetMapの道のり（徒歩は80m＝1分）で計算した目安です。敷地が南北に約270mあるため、棟によって数分の差が出ます。営業状況は2026年9月に各施設の公式サイトと千葉市のページで確認しています。
買い回りをしたいときは、千葉みなと駅前のマルエツプチとマツモトキヨシ（徒歩約10分）か、千葉駅方面へ。千葉駅までは約1.3kmで、モノレールなら千葉みなとから4分です。
🚗 駐車場・共用施設
1,414戸という規模にふさわしく、敷地の中だけで生活の用事がかなり片づきます。郵便局まで敷地の一角にあるのは、この規模ならではです。
| 共用施設・設備 | 内容 |
|---|---|
| 駐車場 | 敷地内にあり（総台数・月額は非公開。管理センターに要確認） |
| 屋外施設 | 公園、テニスコート、プレイロット（子どもの遊び場） |
| 生活施設 | 千葉ガーデンタウン郵便局が敷地の一角に、管理センターは幸町1-7-2 |
| 管理 | 三井不動産レジデンシャルサービス（日勤）。千葉ガーデンタウン団地管理組合法人が運営し、居住者向けサイトやAEDの設置情報を公開 |
| ペット | 飼育可（細則あり） |
※出典：三井の住まい（31mansion.com）、千葉ガーデンタウン団地管理組合法人の公式サイト、長谷工の仲介・LIFULL HOME'Sの掲載情報（2026年9月確認）
管理費と修繕積立金は70㎡で合わせて月2万3,000円ほど（管理費約11,060円＋修繕積立金約12,530円）。物件価格が1,000万円台なのに対して負担は小さくないので、価格の安さだけで判断せず、毎月の総額で比べてください。旧耐震の建物なので、耐震診断・補強の実施状況と長期修繕計画もあわせて管理組合に確認を。
🎒 子育て・学区
学区の小学校と中学校が、どちらも徒歩5分・同じ一角にあります（幸町1-10-1と1-10-2）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 小学校（通学区域） | 千葉市立幸町第三小学校（道のり約400m・徒歩約5分） |
| 中学校（通学区域） | 千葉市立幸町第二中学校（道のり約420m・徒歩約5分） |
| 子ども医療費 | 中学3年生まで（通院1回・入院1日300円。所得制限あり） |
| 近くの保育園・こども園 | 千葉市幸認定こども園（約325m） |
| 近くの公園 | 幸町1丁目第2公園（約225m）、幸町公園（約410m）ほか、敷地内にも公園とプレイロット |
| 医療 | 山崎内科（約280m）、千葉市休日診療所（約365m）、浄光会汐見丘病院（約445m） |
※出典：千葉市「市立小学校一覧」「市立中学校一覧」「子ども医療費助成」、通学区域は千葉市の学区資料で確認。距離はOpenStreetMapの道のりで計算。通学区域は変更されることがあるため、入居前に千葉市教育委員会へ確認してください
幸町では学校の統廃合が進んでいます。千葉市の一覧では幸町第一・第二・第四小学校が閉校し、いまは幸町小学校と幸町第三小学校の2校です。子どもの数が減っている地域であることは、長く住むなら知っておきたい事実です。
子育て・住宅の支援は「千葉市の補助金・給付金まとめ」で確認できます。
🚃 通勤と運賃
千葉みなと駅はJR京葉線と千葉都市モノレールの2路線。東京駅へは乗り換えなしで行けますが、約47分と京葉線のなかでは時間がかかるほうです。
※駅探で平日朝8時台発を検索（2026年9月）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。千葉駅までは千葉都市モノレールで4分です。
※出典：国土交通省「都市鉄道の混雑率」、駅探（2026年9月時点の運賃・定期代）
都心通勤より「千葉駅通勤」に強い立地です。千葉都市モノレールなら千葉駅まで4分、歩いても約1.3km。北側の棟なら京成千葉線・西登戸駅も徒歩8分で使えます。
駅前の様子や家賃相場は「千葉みなと駅の住みやすさ」でくわしく紹介しています。
🌊 災害リスク
ここがこのマンションでいちばん確認したい項目です。国土地理院の「重ねるハザードマップ」、防災科学技術研究所のJ-SHIS、千葉市のハザードマップで調べました。
| チェック項目 | 判定 | 根拠 |
|---|---|---|
| 洪水（想定最大規模） | △ | 敷地は浸水0.5m未満の想定区域に入る |
| 土砂災害 | ○ | 平らな埋立地。約390m西の台地のふちに警戒区域があるが、敷地は区域外 |
| 内水（大雨で下水があふれる浸水） | △ | 千葉市の雨水出水ハザードマップ（1時間153mmの想定）で美浜区は浅い浸水が広く想定されている。市のマップで棟ごとに確認を |
| 高潮（想定最大規模） | × | 敷地が浸水0.5〜3.0mの想定区域に入る |
| 津波 | ○ | 建物の位置は浸水想定区域の外（約50m先に最小ランクの想定あり） |
| 地盤の揺れやすさ | × | 埋立地で表層地盤増幅率2.24、標高約3.2m。美浜区は区の全域が埋立地 |
| 地震の想定 | △ | 千葉市の想定（千葉市直下地震M7.3）で、美浜区はおおむね震度6強 |
| 建物の耐震基準 | × | 1973〜1975年の竣工で旧耐震基準（1981年6月の新耐震基準より前）。耐震診断・補強の実施状況を管理組合に確認したい |
| 過去の被害（2011年） | △ | 東日本大震災で美浜区に液状化。市の記録誌が著しい被害として挙げているのは稲毛海岸2丁目・高洲2丁目・高浜1丁目付近で、幸町は挙げられていない |
敷地は標高約3.2mの埋立地で、地盤の揺れやすさを示す増幅率は2.24。美浜区は区の全域が埋立地で、東日本大震災では区内で液状化が起きました。市の記録誌が著しい被害として挙げているのは稲毛海岸2丁目・高洲2丁目・高浜1丁目付近で、幸町は挙げられていません。
そしてもうひとつ、1973〜1975年の竣工なので旧耐震基準です。1981年6月以降の新耐震基準の建物と比べると、大地震のときの想定が違います。住宅ローンや税の特例で不利になる場合もあるので、耐震診断や補強をしているかどうかを管理組合に確認してから判断してください。
※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率、千葉市「地震ハザードマップ」「雨水出水ハザードマップ」「東日本大震災 千葉市災害記録誌」
▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」
避難所や市全体の備えは「千葉市の防災」にまとめています。
千葉ガーデンタウンで暮らす1日（平日と休日）
このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。
千葉ガーデンタウンの相場｜借りる・買う・売る
賃貸・購入・売却それぞれの相場を、実際の募集情報と国の取引データで整理しました。京葉線のほかのマンションとは価格帯がひと桁違うので、そこを中心に見ていきます。
🏠 賃貸で借りるなら
| 棟 | 間取り | 広さ | 賃料の目安 |
|---|---|---|---|
| F棟 | 3LDK | 70㎡台 | 7万〜7.3万円 |
| D棟 | 3LDK | 70㎡台 | 7.8万〜8.9万円 |
| E棟 | 3LDK | 70㎡台 | 8万〜8.5万円 |
※LIFULL HOME'Sの建物ページに載っている「最近募集があった部屋」の賃料（2026年9月21日時点）。現在の募集状況は変わります。
3LDK・70㎡台が7万円台から。同じ京葉線でも、南船橋や新浦安の大規模マンションは同じ広さで17万〜22万円ですから、半額以下です。
🏠 千葉ガーデンタウンの賃貸募集をチェックする
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🏙 購入するなら
| 棟 | 間取り | 広さ | 価格 | 1㎡あたり |
|---|---|---|---|---|
| （棟の記載なし） | 3LDK | 70.67㎡ | 1,480万円 | 約21万円 |
| D棟 | 3LDK | 70.67㎡ | 2,190万円 | 約31万円 |
| E棟 | 3LDK | 70.67㎡ | 2,280万円 | 約32万円 |
| D棟 | 3LDK | 70.67㎡ | 2,390万円 | 約34万円 |
※2026年9月21日時点の売出例（SUUMO・LIFULL HOME'S、同じ部屋の重複掲載は除外）。すでに成約している場合があります。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、千葉市美浜区幸町の中古マンションのうち1973〜1975年築の成約価格を年ごとに並べました。
| 年 | 取引件数 | 1㎡あたり（中央値） | 価格の中央値 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 4件 | 16.0万円 | 1,200万円 |
| 2022年 | 10件 | 20.0万円 | 1,500万円 |
| 2023年 | 5件 | 20.0万円 | 1,600万円 |
| 2024年 | 12件 | 18.0万円 | 1,350万円 |
| 2025年 | 21件 | 18.7万円 | 1,400万円 |
※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（千葉市美浜区幸町・中古マンション等・建築年1973〜1975年）。建物名は公表されないため、同じ地区・同じ築年の取引として集計。2026年1〜3月は4件で中央値18.0万円。
ここが他の京葉線マンションといちばん違うところです。成約単価は2022年の20.0万円がピークで、そのあとは18万円前後の横ばい。同じ期間に南船橋や新浦安の物件は1.5倍前後に上がりました。値上がりを期待する買い方には向かず、「住居費を抑える」目的に向いた物件だと考えたほうが実情に合います。
実際の成約を見ると、同じ70㎡台でも950万円から2,300万円まで2倍以上の開きがあります。リフォーム済みかどうか、階数と向き、棟の位置（駅までの距離）で価格が大きく動くので、「安い部屋」ではなく「条件に合う部屋」で探すのが現実的です。
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💰 売るなら｜いくらで売れる？
住み替えや相続で売ることを考え始めたら、まずは「実際にいくらで売れているか」を知るのが第一歩です。
1,414戸あるので同じ地区・同じ築年の取引が年20件前後と、事例には事欠きません。そのぶん同じマンション内で競合しやすいのも事実です。売り出し中の部屋と条件がかぶらないか、価格を決める前に確認しておきましょう。
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この記事の成約価格の推移と、いま売り出し中の部屋の価格を見ておく。
査定額は会社によって差が出ます。1社だけで決めず、根拠を比べる。
一番高い査定額ではなく、成約事例にもとづいた説明ができる会社を選ぶ。
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千葉ガーデンタウンの口コミ・評判｜住民アンケートの結果
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住んでみての一言
※お名前・連絡先はお聞きしません。掲載内容の削除依頼はお問い合わせから。
まとめ｜千葉ガーデンタウンは「住居費を下げたい人のための、県内最大級の分譲団地」
3LDK・70㎡台が1,000万円台で買え、賃貸なら7万円台から。小学校も中学校もスーパーも内科も郵便局も徒歩6分以内で、敷地には公園とテニスコートがあります。千葉駅まではモノレールで4分。住居費を抑えて、生活の便利さは落としたくない人に向いた物件です。
いっぽうで、はっきり書いておくべきことが3つあります。①1973〜75年築の旧耐震基準であること、②管理費と修繕積立金が70㎡で月2万3,000円ほどと価格の割に軽くないこと、③成約単価が10年近く横ばいで、資産の値上がりは期待しにくいことです。
埋立地で高潮0.5〜3mの浸水想定に入り、標高は約3.2m。学校の統廃合も進んでいます。それらを承知したうえで「毎月の支払いの軽さ」を取りにいくのが、この物件との付き合い方だと思います。
京葉線沿いのほかのマンション
🚃 京葉線のほかの駅のマンション
入船東エステート浦安市入船｜8棟807戸・1982年築・新浦安駅 徒歩3〜7分総合7.2/10
美浜東エステート浦安市美浜｜11棟976戸・1979年築・新浦安駅 徒歩3〜11分総合7.0/10
エアレジデンス新浦安浦安市入船｜32階ツインタワー430戸・2003年築・新浦安駅 徒歩2〜5分総合7.8/10
エルシティ新浦安浦安市美浜｜7棟1,248戸・1985〜1988年築・新浦安駅 徒歩3〜6分総合7.6/10
入船西エステート浦安市入船｜789戸・1981年築・新浦安駅 徒歩5〜11分総合6.4/10
ワンダーベイシティSAZAN船橋市浜町｜4棟1,211戸・2007年築・南船橋駅 徒歩5〜7分総合7.4/10
グランドホライゾン・トーキョーベイ船橋市浜町｜3棟684戸・2008年築・南船橋駅 徒歩8分総合7.4/10
東京ベイスクエア プリズム船橋市浜町｜20階511戸・2002年築・南船橋駅 徒歩8〜13分総合7.0/10
香澄一丁目住宅習志野市香澄｜29棟518戸・1981年築・新習志野駅 徒歩11〜16分総合5.2/10
幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス千葉市美浜区若葉｜37階497戸・2018年築・海浜幕張駅 徒歩13〜16分総合7.2/10
幕張ベイパーク スカイグランドタワー千葉市美浜区若葉｜48階826戸・2020年築・海浜幕張駅 徒歩11〜13分総合6.8/10
幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー千葉市美浜区若葉｜43階749戸・2024年築・海浜幕張駅 徒歩13〜16分総合7.2/10
幕張ベイパーク ライズゲートタワー千葉市美浜区若葉｜38階768戸・2026年築・海浜幕張駅 徒歩14〜18分総合7.0/10
東建検見川マンション千葉市美浜区真砂｜2棟603戸・1975年築・検見川浜駅 徒歩8〜14分総合5.8/10
ミハマシティ検見川浜Ⅱ街区千葉市美浜区真砂｜14階612戸・2024年築・検見川浜駅 徒歩11〜15分総合7.0/10
ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズ千葉市美浜区磯辺｜10階545戸・2016年築・検見川浜駅 徒歩7〜8分総合7.0/10
ベイマークスクエア千葉市美浜区高洲｜6棟 約1,060戸・1999〜2000年築・稲毛海岸駅 徒歩3〜8分総合7.0/10
高洲一丁目住宅千葉市美浜区高洲｜12棟450〜550戸・1976年築・稲毛海岸駅 徒歩4〜9分総合5.8/10
オハナ蘇我ガーデニア千葉市中央区南町｜252戸・2025年竣工・蘇我駅 徒歩8分総合7.0/10
主な出典（2026年9月確認）
国土交通省「不動産情報ライブラリ」「都市鉄道の混雑率」／千葉市「市立小学校・中学校一覧」「子ども医療費助成」「地震ハザードマップ」「雨水出水ハザードマップ」「東日本大震災 千葉市災害記録誌」／国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」「住所検索」／防災科学技術研究所「J-SHIS」／駅探／千葉ガーデンタウン団地管理組合法人／三井の住まい（31mansion.com）／三井のリハウス・三井住友トラスト不動産・みずほ不動産販売・アットホームの物件ライブラリ／SUUMO・LIFULL HOME'S・Yahoo!不動産の掲載情報／各施設の公式サイト