JR京葉線・新習志野駅から歩いて11〜16分。3〜5階建ての低い棟が29棟、緑のなかに並ぶ518戸の分譲団地です。日本住宅公団が1981年に建てました。
特徴は広さと価格。95㎡前後の4LDKが1,000万円台で取引されています。いっぽうで、この記事で調べた京葉線のマンションのなかでは災害の条件がいちばん厳しい物件でもあります。両方をはっきり書きます。
香澄一丁目住宅とは？
香澄一丁目住宅は、日本住宅公団（いまのUR都市機構）が分譲した団地です。賃貸のUR団地ではなく、分譲。管理は日本総合住生活（JS）が受けています。
棟は香澄一丁目の1番・2番・3番の3つの街区に分かれ、階数は棟によって3〜5階。資料によって「3階建て」「5階建て」と食い違うのはこのためです。高い建物が並ぶ京葉線沿線のなかで、空が広く見える低層の団地は珍しい存在です。
取引の中心は80〜120㎡の3LDK〜4LDK。国の取引データでは、2021〜2025年に13件が1,200万〜2,800万円で成約しています。いまの売り出しはわずかで、賃貸の募集は確認できませんでした（2026年9月21日時点）。くわしくは「相場」で紹介しています。
| 所在地 | 千葉県習志野市香澄一丁目1番〜3番 |
|---|---|
| 最寄駅 | 新習志野駅（JR京葉線・武蔵野線） 棟により徒歩11〜16分 |
| 総戸数 | 518戸（29棟。資料により30棟の表記あり） |
| 竣工 | 1981年2〜3月（資料により異なる） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造・地上3〜5階建て（棟により異なる） |
| 間取り | 3LDK〜4SLDK（成約は80〜120㎡が中心） |
| 成約価格 | 1,200万〜2,800万円（2021〜2025年の13件） |
| 賃料 | 募集を確認できず |
| 分譲・管理 | 日本住宅公団の分譲／管理は日本総合住生活（日勤） |
※出典：香澄団地の公式サイト、マンションレビュー・東京建物・SUUMOの物件情報、国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2026年9月21日時点）。棟数は団地の公式サイトの「全29棟」を採用しました。
▼ 香澄一丁目住宅周辺の地図
駅までの距離は棟でかなり違います。実際に道のりを測ると、西端の1番の街区は新習志野駅まで約860m・徒歩11分、中央の2番は約990m・12分、東端の3番は約1.2km・16分です。掲載サイトで「徒歩13分」「1.3km」と数字が割れるのは、どの棟から測るかの違いです。
香澄一丁目住宅 5つのポイント
香澄一丁目住宅の住みやすさ｜5項目を10点満点で評価
※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）
🛒 買い物
徒歩圏にスーパーはありません。いちばん近いのは新習志野駅の南にあるベルクス（ハイパーモールメルクス新習志野）で、団地から約1km・徒歩13分です。
| 施設 | 距離 | 行き方の目安 |
|---|---|---|
| かすみ保育園（習志野市の認可保育所第1号） | 約120m | 徒歩約2分 |
| 香澄1号児童公園 | 約140m | 徒歩約2分 |
| 習志野市立第七中学校 | 約180m | 徒歩約2分 |
| 香澄公園 | 約330m | 徒歩約4分 |
| 習志野市立香澄小学校 | 約630m | 徒歩約8分 |
| 習志野市立新習志野図書館 | 約700m | 徒歩約9分 |
| 新習志野駅 | 約990m | 徒歩約12分 |
| ベルクス新習志野店（ハイパーモールメルクス新習志野） | 約1.0km | 徒歩約13分 |
| カインズ幕張店 | 約1.3km | 徒歩約17分 |
※距離は団地の中央（香澄一丁目2番）を起点に、OpenStreetMapの道のり（徒歩は80m＝1分）で計算した目安です。29棟が東西に広がっているため、棟によって数分の差が出ます。営業状況は2026年9月に各施設の公式サイトと習志野市のページで確認しています。
ベルクスのあるハイパーモールメルクス新習志野には約18店が入り、駐車場は約900台。すぐ近くにカインズもあります。車で週に1〜2回まとめ買いする暮らしを前提にすれば困りませんが、車がないと日々の買い物は負担になります。コンビニは団地から徒歩6分ほどです。
🚗 駐車場・共用施設
高層マンションのような共用施設はありません。そのかわり、低い棟のあいだに公園と緑地が広がるゆったりした敷地が、この団地のいちばんの共用財産です。
| 共用施設・設備 | 内容 |
|---|---|
| 駐車場 | 敷地内に平置き（台数・月額は非公開。管理組合に要確認） |
| 敷地 | 29棟の低層棟のあいだに公園と緑地。団地のすぐそばに保育園と幼稚園 |
| 管理 | 日本総合住生活（JS）が管理（日勤）。団地の公式サイトあり |
| エレベーター | 棟ごとに要確認（当時の5階建て以下の公団団地は階段だけの設計が多い） |
※出典：香澄団地の公式サイト、マンションレビュー・東京建物の物件情報（2026年9月確認）
管理費は70㎡で月約4,100円、修繕積立金は約12,800円。合わせて月1万7,000円ほどで、同じ京葉線の大規模マンションと比べて管理費がかなり安いのが特徴です。ただしエレベーターがない棟の上の階は、年を重ねると階段が負担になります。長く住むつもりなら、何階の部屋を選ぶかは慎重に。
🎒 子育て・学区
学区の中学校は団地のすぐ南で徒歩2分。小学校も徒歩8分です。市の防災カルテも、この地区を「中央に小学校・中学校が立地する文教地域」と紹介しています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 小学校（通学区域） | 習志野市立香澄小学校（香澄4-6-1・道のり約630m・徒歩約8分） |
| 中学校（通学区域） | 習志野市立第七中学校（香澄6-1-1・道のり約180m・徒歩約2分） |
| 近くの保育園 | かすみ保育園（約120m。習志野市の認可保育所第1号） |
| 近くの公園 | 香澄1号児童公園（約140m）、香澄公園（約330m） |
| 図書館 | 習志野市立新習志野図書館（約700m） |
※出典：習志野市「地区別防災カルテ（香澄小学校区）」「市立中学校一覧」、香澄小学校・かすみ保育園の公式サイト。距離はOpenStreetMapの道のりで計算。通学区域は変更されることがあるため、入居前に習志野市教育委員会へ確認してください
香澄小学校区は65歳以上の割合が29.6%で、習志野市の平均（23.5%）より高い地区です（市の防災カルテ）。子育て世帯には、同世代の家族が少ないと感じる場面があるかもしれません。
子育て・住宅の支援は「習志野市の補助金・給付金まとめ」で確認できます。
🚃 通勤と運賃
新習志野駅はJR京葉線とJR武蔵野線の駅。東京駅へは京葉線で乗り換えなし約33分です。京葉線の快速は通過しますが、2024年3月の改正で朝の上りの快速はほとんどなくなったので、平日朝は大きな差になりません。
※駅探で平日朝の時間帯を検索（2026年9月）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。
※出典：国土交通省「都市鉄道の混雑率」、駅探（2026年9月時点の運賃・定期代）
駅前の様子や家賃相場は「新習志野駅の住みやすさ」でくわしく紹介しています。
🌊 災害リスク
ここがこのマンションでいちばん確認してほしい項目です。国土地理院の「重ねるハザードマップ」、防災科学技術研究所のJ-SHIS、習志野市の地区別防災カルテと東日本大震災の検証報告書で調べました。
| チェック項目 | 判定 | 根拠 |
|---|---|---|
| 洪水（想定最大規模） | × | 団地の中央は浸水0.5〜3.0mの想定区域。市の防災カルテでは、この地区（香澄小学校区）の建物1,229棟が河川はん濫で浸水するおそれがあり、危険度は5段階の「5」 |
| 土砂災害 | ○ | 平らな埋立地で、土砂災害の警戒区域はない |
| 内水（大雨で下水があふれる浸水） | △ | 市の防災カルテで、この地区の内水はん濫による浸水のおそれは13棟（危険度2）。習志野市のハザードマップで棟ごとに確認を |
| 高潮（想定最大規模） | × | 団地の中央が浸水0.5〜3.0mの想定区域に入る |
| 津波 | ○ | 団地の中央は浸水想定区域の外（約160m先に想定あり） |
| 地盤の揺れやすさ | × | 1970年代の第二次埋立地で、表層地盤増幅率2.28・標高約4m。市の防災カルテは「地区のほぼ全域が埋立地であり、液状化しやすい地区」としている |
| 地震の想定 | △ | 習志野市の想定（千葉県北西部直下地震M7.3）で、地区全域が震度6強。揺れと液状化による建物の全半壊率は14.7% |
| 建物の耐震基準 | × | 1981年2〜3月の竣工で旧耐震基準（新耐震基準は1981年6月から）。耐震診断・補強の実施状況を管理組合に確認したい |
| 過去の被害（2011年） | × | 東日本大震災で香澄・秋津・袖ケ浦などの埋立地に液状化。市の検証報告書は、約50haで下水道管に砂が詰まり約1,500世帯に影響、香澄でも道路が通行止めになったと記録している |
団地の中央は標高約4mの埋立地で、洪水と高潮の両方で0.5〜3mの浸水想定区域に入ります。市の防災カルテでは、この地区の建物の約9割にあたる1,229棟が河川はん濫で浸水するおそれがあるとされ、危険度は5段階でいちばん高い「5」です。
地震については、市が「液状化しやすい地区」と明記しています。実際に東日本大震災では、香澄・秋津・袖ケ浦の埋立地で液状化が起き、下水道管に砂が詰まって約1,500世帯に影響が出ました。さらに建物は1981年2〜3月の竣工で、旧耐震基準です。
低層の棟は、浸水したときに上の階へ逃げる余地が少ないという面もあります。住むなら、近くの避難場所（香澄小学校・第七中学校）までの道、火災保険の水災補償、耐震診断の有無を必ず確認してください。
※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率、習志野市「地区別防災カルテ（No.16 香澄小学校区）」「東日本大震災の検証報告書」「ハザードマップ」
▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」
避難所や市全体の備えは「習志野市の防災」にまとめています。
香澄一丁目住宅で暮らす1日（平日と休日）
このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。
香澄一丁目住宅の相場｜借りる・買う・売る
賃貸・購入・売却それぞれの相場を、実際の募集情報と国の取引データで整理しました。流通が少ない物件なので、数字の読み方にも注意して見ていきます。
🏠 賃貸で借りるなら
2026年9月21日時点で、SUUMO・LIFULL HOME'S・マンションレビューのいずれでも賃貸の募集は確認できませんでした。分譲団地で、持ち主が住み続けている部屋が多いようです。
借りて住みたい場合は、周辺の賃貸（新習志野駅の家賃相場）を見ながら、この団地の募集が出たら知らせてもらえるよう不動産会社に頼んでおくのが現実的です。
🏠 香澄一丁目住宅の賃貸募集をチェックする
Yahoo!不動産のマンションページで、いま募集中の住戸の価格・間取り・写真を確認できます（無料）。
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🏙 購入するなら
いまの売り出しはごくわずかです。そこで国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、習志野市香澄の中古マンションのうち1981年築の成約価格を並べました。
| 年 | 取引件数 | 1㎡あたり（中央値） | 取引の例 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 2件 | 22.6万円 | 3LDK・80㎡で1,700万円、4LDK・100㎡で2,400万円 |
| 2022年 | 3件 | 25.3万円 | 4LDK・95㎡で2,400万〜2,600万円 |
| 2023年 | 5件 | 16.8万円 | 4LDK・95㎡で1,200万〜1,900万円 |
| 2024年 | 1件 | 14.8万円 | 4LDK・115㎡で1,700万円 |
| 2025年 | 2件 | 19.4万円 | 3LDK・80㎡で1,500万円、4LDK・95㎡で1,900万円 |
※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（習志野市香澄・中古マンション等・建築年1981年）。建物名は公表されないため、同じ地区・同じ築年の取引として集計しました。
グラフは上下しているように見えますが、年に1〜5件しか取引がありません。リフォーム済みかどうか、階数、広さで1件ごとの価格が大きく変わるので、年ごとの中央値の上がり下がりに意味はほとんどありません。「95㎡前後の4LDKが1,200万〜2,600万円」という幅で見るのが実情に合います。
同じ京葉線でも、南船橋の大規模マンションは70〜85㎡で5,000万〜7,000万円台。広さは上、価格は3分の1以下です。その差の理由が、駅からの距離、買い物の不便さ、築年数と耐震基準、そして災害の条件です。
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💰 売るなら｜いくらで売れる？
住み替えや相続で売ることを考え始めたら、まずは「実際にいくらで売れているか」を知るのが第一歩です。
取引が年に数件しかないので、「同じ団地のこの前の取引」を根拠にしにくい物件です。査定を複数の会社に頼み、リフォームの状態や階数による差をきちんと説明してくれるところを選びましょう。
査定で失敗しない3つのステップ
この記事の成約価格の推移と、いま売り出し中の部屋の価格を見ておく。
査定額は会社によって差が出ます。1社だけで決めず、根拠を比べる。
一番高い査定額ではなく、成約事例にもとづいた説明ができる会社を選ぶ。
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香澄一丁目住宅の口コミ・評判｜住民アンケートの結果
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住んでみての一言
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まとめ｜香澄一丁目住宅は「広さを最優先する、車のある家族向けの低層団地」
95㎡前後の4LDKが1,000万円台から。中学校と保育園が徒歩2分、棟のあいだに公園と緑が広がる静かな低層団地で、管理費も安い。子ども部屋を確保できる広さを、無理のない価格で手に入れたい家族には、他では見つけにくい選択肢です。
いっぽうで、スーパーは徒歩13分で車が前提、駅までは棟により11〜16分。そして災害の条件は京葉線沿いでもっとも厳しく、洪水・高潮ともに0.5〜3mの浸水想定、液状化しやすい地区、旧耐震基準がそろいます。
「広さと価格」と「立地と災害」のどちらを取るか、はっきり分かれる物件です。住むと決める前に、浸水したときの避難と保険、耐震診断の有無を必ず確かめてください。
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主な出典（2026年9月確認）
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