JR京葉線の南船橋駅から北へ。ららぽーとTOKYO-BAYの向かいに建つ、20階建て・全511戸の大規模マンションです。
買い物のしやすさが、とにかく飛び抜けています。ららぽーとは徒歩2分、隣のビビット南船橋へは住民専用通路でほとんど濡れずに行けます。
東京ベイスクエア プリズムとは？
東京ベイスクエア プリズムは、2002年2月に完成した鉄骨鉄筋コンクリート造・地上20階建てのマンションです。施工は長谷工コーポレーション。総戸数は511戸で、間取りは3LDK〜5LDK、専有面積は85㎡台〜109㎡台とゆったりした住戸が中心です。
管理組合が公式サイトを運営していて、共用施設の使い方や管理費・修繕積立金の状況、防災の取り組みまで公開しています。住んでいる人が外に向けて情報を出しているマンションは、検討する側にとってはありがたい存在です。
中古の相場も上がっていて、2025年の成約は1㎡あたり59.4万円、価格の中央値は5,100万円でした。くわしくは「相場」で紹介しています。
| 所在地 | 千葉県船橋市浜町二丁目2番1号 |
|---|---|
| 最寄駅 | 南船橋駅（JR京葉線・武蔵野線） 徒歩8分（掲載値）／京成本線 船橋競馬場駅 徒歩8分 |
| 総戸数 | 511戸 |
| 竣工 | 2002年2月 |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造・地上20階建て（地下1階） |
| 間取り・専有面積 | 3LDK〜5LDK／85.41㎡〜109.38㎡ |
| 施工 | 長谷工コーポレーション |
| そのほか | 敷地内駐車場100%完備、ペット飼育可（規約あり）、民泊は禁止 |
※出典：東京ベイスクエアプリズム管理組合の公式サイト、東急リバブル・ノムコム・Yahoo!不動産の掲載情報（2026年9月23日時点）
▼ 東京ベイスクエア プリズム周辺の地図
東京ベイスクエア プリズム 5つのポイント
東京ベイスクエア プリズムの住みやすさ｜5項目を10点満点で評価
※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）
🛒 買い物
このマンションの最大の強みです。ららぽーとTOKYO-BAYが徒歩2分、映画館もクリニックも100円ショップもそこにあります。
さらに隣のビビット南船橋には住民専用通路があり、雨でもほとんど濡れずに行けます。生鮮食品のスーパー、ホームセンター、スポーツジム、歯科、美容院までそろいます。
| 施設 | 距離 | 行き方の目安 |
|---|---|---|
| 浜町2丁目公園（ミッテ公園） | 約100m | 徒歩約1分 |
| ビビット南船橋（スーパー・ホームセンター） | 隣接（住民専用通路） | 徒歩約2分 |
| ららぽーとTOKYO-BAY | 約160〜200m | 徒歩約2分 |
| 船の広場 | 約250m | 徒歩約4分 |
| 船橋浜町郵便局 | 約390m | 徒歩約5分 |
| セブン-イレブン | 約400m | 徒歩約6分 |
| 船橋港親水公園 | 約430m | 徒歩約6分 |
| オーケーストア | 約620m | 徒歩約8分 |
| 船橋市立浜町保育園 | 約670m | 徒歩約9分 |
| 南船橋駅（JR京葉線・武蔵野線） | 約980m（掲載は徒歩8分） | 徒歩約8〜13分 |
| 船橋競馬場駅（京成本線） | 約920m（公式は徒歩8分） | 徒歩約8〜12分 |
| 船橋市立若松中学校 | 約1.5km | 徒歩約19分 |
| 船橋市立若松小学校 | 約1.7km | 徒歩約21分 |
※距離はOpenStreetMapの道のり（徒歩は80m＝1分）で計算した目安です。ららぽーと・ビビット・船橋競馬場駅までの「徒歩2分」「徒歩8分」は管理組合の公式サイトの表示です。営業中かどうかは2026年9月時点の情報です。
ドラッグストアは半径1.2kmのOpenStreetMapのデータでは見つかりませんでしたが、ららぽーととビビットの中に生活必需品の店がそろっているため、日常の買い物で困る場面は少ないでしょう。
🚗 駐車場・共用施設
共用施設の多さも特徴です。管理組合の公式サイトに、料金や利用時間まで公開されています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 駐車場 | 敷地内100%完備（自走式と機械式）。月4,000〜11,000円で、約7割は雨でもほとんど濡れない。来客用スペースあり |
| 駐輪場 | 屋根付き。月100〜200円。レンタサイクル20台（6時間50円、電動は100円） |
| 泊まる・集まる | ゲストルーム（1泊3,000円）、多目的ホール4室（キッチン・冷蔵庫付き／1時間300円） |
| 子ども向け | 多目的ホールの1室がキッズルーム（無料）。別の1室は平日夕方に学習塾が使用 |
| 趣味 | 音響ルーム（グランドピアノ・1時間300円）、シアタールーム（100インチ・5.1ch・1時間100円） |
| 屋外 | 中庭（夏祭りの会場）、屋上広場（遊具あり・期間限定でBBQ場） |
| 日々の便利 | 24時間出せるゴミ収集室、宅配ボックス、フロント＆ミニショップ（9:00〜20:00・クリーニングや宅急便の受付） |
| セキュリティ | 9:00〜20:00は管理人、それ以外は警備員が常駐。セコムの24時間機械監視、キーレスエントリー |
※出典：東京ベイスクエアプリズム管理組合の公式サイト「共用施設」（2026年9月確認）。料金や運用は変わることがあります
共用施設が多いマンションは、管理と財務の状態が住み心地を左右します。このマンションは管理組合が一般会計・修繕積立金会計の状況を公開し、築後50年を見すえた長期修繕計画をおおむね5年ごとに見直していると説明しています。購入前には最新の総会資料で、積立金の残高と今後の値上げ予定を必ず確認しましょう。
🎒 子育て・学区
ここが弱点です。船橋市の通学区域表では浜町2丁目の全域が若松小学校・若松中学校で、どちらも1.5km以上あります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 小学校（通学区域） | 船橋市立若松小学校（道のり約1.7km・徒歩約21分） |
| 中学校（通学区域） | 船橋市立若松中学校（道のり約1.5km・徒歩約19分） |
| 近くの小学校（学区外） | 船橋市立湊町小学校（道のり約1.0km・徒歩約13分）、船橋市立宮本小学校（約1.4km・徒歩約18分） |
| 近くの保育園 | 船橋市立浜町保育園（徒歩約9分）、AIAI NURSERY宮本・あいあい保育園（徒歩約11分） |
| 公園 | 浜町2丁目公園（徒歩約1分）、船の広場（徒歩約4分）、船橋港親水公園（徒歩約6分） |
| 小児科 | 善利小児科（徒歩約14分） |
※出典：船橋市「小・中学校通学区域表（住所別）」（2026年9月確認）。距離はOpenStreetMapの道のりで計算。通学区域は変わることがあるため、入居前に船橋市教育委員会 学務課へ確認してください
学区の学校は遠いものの、建物の中にキッズルームと学習塾があり、公園も徒歩1〜6分に3か所あります。未就学のうちは敷地のまわりで過ごせる環境です。
子育て・住宅の支援は「船橋市の補助金・給付金まとめ」で確認できます。
🚃 通勤と運賃
南船橋駅は京葉線の快速停車駅で、JR武蔵野線にも乗り換えできます。東京駅へは乗り換えなしで約31分です。
※Yahoo!乗換案内で検索（2026年9月・平日朝）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。
※出典：Yahoo!乗換案内（2026年9月時点の運賃・定期代）
駅までの徒歩分数は資料によって差があります。管理組合の公式サイトと不動産会社の掲載は徒歩8分、Yahoo!不動産は徒歩12分、OpenStreetMapの道のり計算では約980m（徒歩13分）でした。ららぽーとの敷地をどう通るかで変わるため、内見のときに実際に歩いて確かめておくと安心です。
🌊 災害リスク
国土地理院の「重ねるハザードマップ」と防災科学技術研究所のJ-SHISで調べました。
| チェック項目 | 判定 | 根拠 |
|---|---|---|
| 高潮（想定最大規模） | × | 1〜3mの浸水想定区域内 |
| 津波（想定最大規模） | △ | 0.3m未満の浸水想定区域内 |
| 洪水・内水 | ○ | 想定区域外（どちらも30m前後先に0.5m未満の区域） |
| 土砂災害 | ○ | 周辺に想定区域なし |
| 地盤の揺れやすさ | × | 干拓地で表層地盤増幅率2.32、標高約3m |
| 建物の耐震基準 | ○ | 2002年の竣工で現行の基準。深さ約32mの支持層まで鋼管巻き拡底RC杭を打ち、構造柱にスパイラル筋を採用 |
敷地は標高約3mの干拓地で、表層地盤増幅率は2.32。高潮では1〜3m、津波でも0.3m未満の浸水が想定されています。京葉線沿いの物件の中でも、水の想定は厳しいほうです。
いっぽう建物は、深さ約32mの支持層まで鋼管巻き拡底RC杭を打ち、構造柱にスパイラル筋を採用しています。管理組合は自主防災組織を編成し、防災倉庫に簡易トイレや自家発電機を備え、年1回の防災訓練を実施しています。備えの面では、同じ立地のマンションの中でもかなり手厚いほうです。
※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」、東京ベイスクエアプリズム管理組合の公式サイト「防災」
▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」
避難所や市全体の備えは「船橋市の防災」にまとめています。
東京ベイスクエア プリズムで暮らす1日（平日と休日）
このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。
東京ベイスクエア プリズムの相場｜借りる・買う・売る
購入・売却の相場を、国の取引データで整理しました。
🏙 購入するなら
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、船橋市浜町の2002〜2003年築の成約価格を並べました。
| 年 | 取引件数 | 1㎡あたり（中央値） | 価格の中央値 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 14件 | 43.6万円 | 3,700万円 |
| 2022年 | 12件 | 47.1万円 | 3,900万円 |
| 2023年 | 14件 | 51.7万円 | 4,400万円 |
| 2024年 | 5件 | 52.5万円 | 4,700万円 |
| 2025年 | 8件 | 59.4万円 | 5,100万円 |
※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（船橋市浜町・建築年2002年/2003年、全62件）。建物名は公表されませんが、この条件に当てはまるのは東京ベイスクエアのプリズム（2002年）と隣のミッテ（2003年）の2棟です。
成約単価は2021年の43.6万円から2025年は59.4万円へ、4年で約1.4倍。築24年でこの上がり方は、立地の強さがそのまま出た形です。
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分譲マンションなので募集の数は多くありませんが、85㎡以上の広い住戸が中心のため、ファミリー向けの借り換え先としては選択肢になります。出たときは早く決まりやすいので、気になる場合は不動産会社に希望を伝えておくとよいでしょう。
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💰 売るなら｜いくらで売れる？
住み替えや相続で売ることを考え始めたら、まずは「実際にいくらで売れているか」を知るのが第一歩です。
511戸あるので、同じ時期に似た住戸が売りに出ることもあります。階数・向き・専有面積で価格が変わるので、複数の会社の査定を比べて決めましょう。
査定で失敗しない3つのステップ
この記事の成約価格の推移と、いま売り出し中の部屋の価格を見ておく。
査定額は会社によって差が出ます。1社だけで決めず、根拠を比べる。
一番高い査定額ではなく、成約事例にもとづいた説明ができる会社を選ぶ。
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東京ベイスクエア プリズムの口コミ・評判｜住民アンケートの結果
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住んでみての一言
※お名前・連絡先はお聞きしません。掲載内容の削除依頼はお問い合わせから。
まとめ｜東京ベイスクエア プリズムは「ららぽーとが目の前、共用施設で遊べる511戸の大規模マンション」
ららぽーとTOKYO-BAYが徒歩2分、ビビット南船橋へは濡れずに2分。シアタールーム・音響ルーム・キッズルーム・屋上広場と、建物の中でも休日が過ごせます。車を使わず、買い物と暮らしをコンパクトにまとめたい家族に向いたマンションです。
気をつけたいのは、学区の若松小・若松中まで徒歩20分前後あること、そして干拓地で高潮1〜3m・津波0.3m未満の浸水想定があることです。
購入するなら、駐車場の空きと区画の種類（自走式か機械式か）、修繕積立金の残高と値上げ予定、通学路を実際に歩いたときの時間を確かめておくのがおすすめです。
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主な出典（2026年9月確認）
国土交通省「不動産情報ライブラリ」／船橋市「小・中学校通学区域表（住所別）」／国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」／防災科学技術研究所「J-SHIS」／Yahoo!乗換案内／OpenStreetMap／東京ベイスクエアプリズム管理組合の公式サイト／東急リバブル・ノムコム・Yahoo!不動産の掲載情報