JR総武線・市川駅から歩いて9〜10分。江戸川のすぐ東、市川南に建つ24階建て・815戸のマンションです。
強みは都心への近さ。東京駅まで総武線快速で18分、通勤定期は月1万円台です。そして弱みは、この記事でいちばんはっきり書いておきたい災害の条件。両方をそのまま並べます。
パークシティ市川とは？
パークシティ市川は、三井不動産と王子不動産が分譲し、三井建設が施工したマンションです。地上24階・地下1階、高さは約74m。A棟からD棟までの棟に分かれています。
竣工は資料によって2001年8月・2002年4月と分かれます。棟ごとに竣工時期が違うためとみられます。総戸数は全体で815戸です。
中古の売り出しは6件・6,000万〜1億1,000万円台（2026年9月時点）。くわしくは「相場」で紹介しています。
| 所在地 | 千葉県市川市市川南三丁目12番 |
|---|---|
| 最寄駅 | 市川駅（JR総武線快速・各駅停車） 徒歩9〜10分／国府台駅（京成本線） 徒歩9〜13分 |
| 総戸数 | 815戸（A〜D棟） |
| 竣工 | 2001年8月〜2002年4月（資料・棟により異なる） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造・地上24階地下1階建て |
| 売り出し価格 | 6,000万〜1億1,000万円台（6件） |
| 売主・施工 | 三井不動産・王子不動産 ／ 三井建設 |
| 管理 | 管理員が勤務（日勤・常駐の表記ゆれあり） |
※出典：三井のリハウス・マンションレビュー・アットホーム・LIFULL HOME'Sの物件情報（2026年9月21日時点）。★一部の物件サイトに「A棟815戸・B棟229戸・C棟175戸（計1,219戸）」とする記載がありますが、三井のリハウスとマンションレビューはいずれも「全体815戸」としており、こちらを採用しました。
▼ パークシティ市川周辺の地図
パークシティ市川 5つのポイント
パークシティ市川の住みやすさ｜5項目を10点満点で評価
※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）
🛒 買い物
市川駅南口のスーパー、オオゼキ市川店まで徒歩7分。駅までの道のりに日常の用事がまとまっている立地です。
| 施設 | 距離 | 行き方の目安 |
|---|---|---|
| 市川駅南口図書館 | 約550m | 徒歩約7分 |
| 市川市立市川小学校 | 約570m | 徒歩約7分 |
| 中村整形外科 | 約580m | 徒歩約7分 |
| オオゼキ市川店（スーパー） | 約590m | 徒歩約7分 |
| 市川南三郵便局 | 約655m | 徒歩約8分 |
| 市川市立市川南保育園 | 約700m | 徒歩約9分 |
| JR市川駅 | 約760m | 徒歩約10分 |
| 京成国府台駅 | 約790m | 徒歩約10分 |
| 市川市立大洲中学校 | 約1.7km | 徒歩約21分 |
※距離は住所（市川南三丁目12番）の代表点を起点に、OpenStreetMapの道のり（徒歩は80m＝1分）で計算した目安で、駅までの計算値が掲載の徒歩9〜10分と一致することを確かめています。営業状況は2026年9月に各施設の公式サイトと市川市のページで確認しています。
大型のショッピングモールは徒歩圏にありませんが、市川駅の駅ビルや本八幡方面の商業施設まで電車ですぐ。都心に出る人なら、帰り道の東京駅周辺で買い物を済ませる選択肢もあります。
🚗 駐車場・共用施設
815戸・24階建ての規模にしては、共用施設は落ち着いた構成です。
| 共用施設・設備 | 内容 |
|---|---|
| ロビー | アールデコ意匠のエントランスロビー |
| 共用室 | ゲストルーム |
| 管理 | 管理員が勤務 |
| 駐車場 | 敷地内にあり（総台数・月額は非公開。管理組合に要確認） |
| 駐輪場 | 敷地内にあり |
※出典：三井のリハウス・マンションレビューの物件情報（2026年9月確認）
管理費は70㎡で月約13,230円、修繕積立金は約18,760円。合わせて月3万2,000円ほどで、この記事で扱ってきたマンションのなかでは高めです。築24年を過ぎ、2回目の大規模修繕の時期に入っているので、修繕の実施状況と積立金の残高を必ず確認しましょう。
🎒 子育て・学区
学区の小学校は徒歩7分と近い一方、中学校は徒歩21分と、この記事で調べてきたマンションのなかでいちばん遠い部類です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 小学校（通学区域） | 市川市立市川小学校（市川2-32-5・道のり約570m・徒歩約7分） |
| 中学校（通学区域） | 市川市立大洲中学校（大洲4-21-5・道のり約1.7km・徒歩約21分） |
| 近くの保育園 | 市川市立市川南保育園（約700m） |
| 図書館 | 市川駅南口図書館（約550m） |
※出典：市川市「市立小学校の通学区域一覧」「市立中学校の通学区域一覧」「市立小・中学校一覧」。距離はOpenStreetMapの道のりで計算。通学区域は変更されることがあるため、入居前に市川市教育委員会へ確認してください
市川南3丁目は番地によって小学校が分かれます。1〜13番は市川小学校、14番の一部（市川パークハウス・市川セントラルハイツ）は宮田小学校です。パークシティ市川は12番なので市川小学校。中学校は市川南1〜5丁目すべてが大洲中学校です。
子育て・住宅の支援は「市川市の補助金・給付金まとめ」で確認できます。
🚃 通勤と運賃
市川駅は総武線快速の停車駅で、東京駅まで乗り換えなし約18分。この記事で扱ってきた千葉県内のマンションのなかで、都心にいちばん近い立地です。
※駅探で検索（2026年9月）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。
※出典：駅探（2026年9月時点の運賃・定期代）
駅前の様子や家賃相場は「市川駅の住みやすさ」でくわしく紹介しています。
🌊 災害リスク
このマンションでいちばん時間をかけて読んでほしい項目です。国土地理院の「重ねるハザードマップ」、防災科学技術研究所のJ-SHIS、市川市のハザードマップで調べました。
| チェック項目 | 判定 | 根拠 |
|---|---|---|
| 洪水（想定最大規模） | × | 浸水0.5〜3.0mの想定区域。江戸川の氾濫による |
| 洪水（計画規模） | △ | 計画規模（おおむね100〜200年に1回の大雨）でも浸水0.5m未満の想定区域に入る |
| 浸水が続く時間 | △ | 浸水継続時間の想定区域に入る。長時間の停電・断水を前提にした備えが要る |
| 家屋倒壊等氾濫想定区域 | △ | 敷地は区域外だが、氾濫流の想定区域が約70m先にある |
| 土砂災害 | ○ | 敷地は区域外（約150m先に警戒区域） |
| 内水（大雨で下水があふれる浸水） | ― | 重ねるハザードマップに表示なし。市川市の内水ハザードマップで確認を |
| 高潮（想定最大規模） | × | 浸水3.0〜5.0mの想定区域。この記事で調べた千葉県内のマンションのなかでもっとも深い部類 |
| 津波 | ○ | 想定区域の外（約130m先に想定あり） |
| 地盤の揺れやすさ | × | 三角州・海岸低地で表層地盤増幅率2.40、標高約3.0m。埋立地並みに揺れやすい |
| 地震の想定 | △ | 市川市の想定（千葉県北西部直下地震）で市内は震度6弱〜6強。市のハザードマップで確認を |
| 建物の揺れ対策 | ○ | 2001〜2002年の竣工で新耐震基準。24階建てなので、浸水時は上の階へ逃げられる |
敷地は江戸川沿いの三角州・海岸低地で、標高は約3m。高潮では3〜5mの浸水想定区域に入り、これはこの記事で扱ってきた千葉県内のマンションのなかでもっとも深い部類です。洪水（江戸川）でも想定最大規模で0.5〜3m、100〜200年に1回程度の「計画規模」の大雨でも0.5m未満の浸水が想定されています。
加えて、氾濫した水の勢いで家屋が倒れるおそれのある「家屋倒壊等氾濫想定区域」が、敷地から約70m先まで来ています。地盤の増幅率も2.40と、埋立地と同じくらい揺れやすい地盤です。
救いは、建物が24階建ての新耐震であること。浸水したときに上の階へ逃げられます。ただし低層階の住戸、1階の共用部、地下の設備（電気・機械室）は浸水の影響を受けやすく、長時間の停電・断水やエレベーターの停止を前提にした備えが欠かせません。
※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」（洪水浸水想定区域〈想定最大規模・計画規模〉・浸水継続時間・家屋倒壊等氾濫想定区域・高潮・津波）「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率、市川市「ハザードマップ」
▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」
避難所や市全体の備えは「市川市の防災」にまとめています。
パークシティ市川で暮らす1日（平日と休日）
このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。
パークシティ市川の相場｜借りる・買う・売る
賃貸・購入・売却それぞれの相場を、実際の募集情報と国の取引データで整理しました。
🏙 購入するなら
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、市川市市川南の中古マンションのうち2001〜2002年築の成約価格を年ごとに並べました。
| 年 | 取引件数 | 1㎡あたり（中央値） | 価格の中央値 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 4件 | 66.0万円 | 6,100万円 |
| 2022年 | 7件 | 65.6万円 | 5,600万円 |
| 2023年 | 9件 | 68.9万円 | 5,300万円 |
| 2024年 | 14件 | 70.3万円 | 6,050万円 |
| 2025年 | 8件 | 72.9万円 | 5,700万円 |
※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（市川市市川南・中古マンション等・建築年2001〜2002年）。建物名は公表されないため、同じ地区・同じ築年の取引として集計。2026年1〜3月は1件で76.5万円。
ここは率直に書きます。成約単価は1㎡あたり70万円台で、同じ総武線でも標高19mの台地に建つウェリス稲毛（65万円台）より高い水準です。都心18分の近さが価格を支えている一方、高潮3〜5m・洪水0.5〜3mという災害の条件は、価格にほとんど表れていないように見えます。買う前にハザードマップを自分で開き、住む階と避難の手順まで考えておくことをすすめます。
🏙 パークシティ市川の売り出し中の部屋を見る
Yahoo!不動産のマンションページで、いま募集中の住戸の価格・間取り・写真を確認できます（無料）。
［PR］Yahoo!不動産
🏠 賃貸で借りるなら
分譲マンションなので募集数は多くありませんが、市川駅の徒歩圏で24階建ての大規模マンションという条件から、賃料は周辺の相場より高めです。借りるなら低層階は避け、中層階以上を選ぶのが災害の面から見た現実的な選び方です。
🏠 パークシティ市川の賃貸募集をチェックする
Yahoo!不動産のマンションページで、いま募集中の住戸の価格・間取り・写真を確認できます（無料）。
［PR］Yahoo!不動産
💰 売るなら｜いくらで売れる？
住み替えや相続で売ることを考え始めたら、まずは「実際にいくらで売れているか」を知るのが第一歩です。
単価はゆるやかに上がり続けています。売るときは、階数（浸水の影響を受けにくい高層階かどうか）が価格に効くポイントになります。
査定で失敗しない3つのステップ
この記事の成約価格の推移と、いま売り出し中の部屋の価格を見ておく。
査定額は会社によって差が出ます。1社だけで決めず、根拠を比べる。
一番高い査定額ではなく、成約事例にもとづいた説明ができる会社を選ぶ。
💰 マンション査定サービスの比較は準備中です
💰 マンション査定サービスの比較は準備中です
パークシティ市川の口コミ・評判｜住民アンケートの結果
あなたも回答できます
このマンション、住むのを人におすすめしますか？ ひとつ選ぶだけ・匿名・10秒。
住んでみての一言
※お名前・連絡先はお聞きしません。掲載内容の削除依頼はお問い合わせから。
まとめ｜パークシティ市川は「都心18分と引き換えに、低地の災害条件を引き受けるマンション」
東京駅まで総武線快速で18分、通勤定期は月1万円台。千葉県内で都心にいちばん近い大規模マンションのひとつで、通勤時間を最優先する人には他にない条件です。
そのかわり、江戸川沿いの標高3mの低地で、高潮3〜5m・洪水0.5〜3mの浸水想定、揺れやすい地盤、学区の中学校まで徒歩21分。管理費と修繕積立金も月3万円台と重めです。
「通勤時間」と「災害の条件」のどちらを取るかが、はっきり分かれる物件です。選ぶなら中層階以上、そして浸水・停電・断水への備えを前提に考えてください。
総武線沿いのほかのマンション
🚃 総武線のほかの駅のマンション
津田沼ザ・タワー習志野市谷津｜44階759戸・2020年築・津田沼駅 徒歩4分（デッキ直結）総合8.8/10
ザ・レジデンス津田沼奏の杜習志野市奏の杜｜4棟869戸・2015年築・津田沼駅 徒歩7〜8分総合8.0/10
アイプレイス稲毛千葉市稲毛区小仲台｜3棟634戸・2000年築・稲毛駅 徒歩4分総合7.4/10
ウェリス稲毛千葉市稲毛区稲毛東｜3ブロック6棟929戸・2014〜2015年築・稲毛駅 徒歩5〜10分総合7.0/10
主な出典（2026年9月確認）
国土交通省「不動産情報ライブラリ」／市川市「市立小・中学校の通学区域一覧」「市立学校一覧」「ハザードマップ」／国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」「住所検索」／防災科学技術研究所「J-SHIS」／駅探／三井のリハウス・マンションレビュー・アットホーム・LIFULL HOME'Sの物件情報／Yahoo!不動産の掲載情報／オオゼキの公式サイト