JR津田沼駅から歩いて8分。かつて農地だった一帯を区画整理してできた新しい街「奏の杜」の中心に建つ、4棟869戸のマンションです。
買い物・共用施設・通勤・災害はいずれも高得点。そのかわり小学校が特例で遠い学区になっていることと、価格が県内最高水準であることが、検討のポイントになります。
ザ・レジデンス津田沼奏の杜とは？
ザ・レジデンス津田沼奏の杜は、三菱地所レジデンス・野村不動産・三井不動産レジデンシャルの3社が共同で分譲し、フジタが施工したマンションです。2015年6月の竣工。
敷地は約2.4万㎡。24階建てのタワー2棟を中心に、13階建てと6階建てを合わせた4棟で構成されています。棟の名前はアライズ・ブロード・センター・ディーセントの各レジデンス。免震構造の大規模マンションです。
中古の売り出しは7,480万円（2LDK+S・67.54㎡）の例があり、成約単価は1㎡あたり96万円（2025年の中央値）。くわしくは「相場」で紹介しています。
| 所在地 | 千葉県習志野市奏の杜二丁目 |
|---|---|
| 最寄駅 | JR津田沼駅（総武線快速・各駅停車） 徒歩7〜8分／新津田沼駅（京成松戸線） 徒歩12分 |
| 総戸数 | 869戸（4棟） |
| 竣工 | 2015年6月 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造・地上24階建て（13階建て・6階建ての棟あり） |
| 敷地面積 | 約24,009㎡ |
| 間取り | 2LDK〜4LDK（65〜95㎡が中心） |
| 売り出し価格 | 7,480万円（2LDK+S・67.54㎡の例） |
| 売主・施工 | 三菱地所レジデンス／野村不動産／三井不動産レジデンシャル ・ フジタ |
| 共用施設 | キッズルーム、スタジオシアター、コンシェルジュサービス |
※出典：ノムコム・東急リバブル・SUUMOの物件情報、奏の杜エリアサイト（2026年9月21日時点）。管理会社と駐車場の総台数は公開情報では確認できませんでした。
▼ ザ・レジデンス津田沼奏の杜周辺の地図
ザ・レジデンス津田沼奏の杜 5つのポイント
ザ・レジデンス津田沼奏の杜の住みやすさ｜5項目を10点満点で評価
※宅建士監修。公的データと地図をもとに評価（2026年9月時点）
🛒 買い物
マンションを出て1分でショッピングモール。奏の杜フォルテには、スーパーのベルク（24時まで）を中心に、しまむら、サンドラッグ、モスバーガー、サイゼリヤ、クリニックなど約25店舗が入っています。
| 施設 | 距離 | 行き方の目安 |
|---|---|---|
| 奏の杜フォルテ（ベルク・しまむら・サンドラッグほか約25店） | 約115m | 徒歩約1分 |
| 習志野市立第一中学校 | 約190m | 徒歩約2分 |
| 津田沼南口郵便局 | 約190m | 徒歩約2分 |
| マツモトキヨシ（津田沼） | 約520m | 徒歩約6分 |
| 津田沼中央総合病院 | 約600m | 徒歩約7分 |
| 第一くるみ幼稚園 | 約605m | 徒歩約8分 |
| JR津田沼駅 | 約630m | 徒歩約8分 |
| 習志野市立谷津図書館 | 約680m | 徒歩約9分 |
| 新津田沼駅（京成松戸線） | 約975m | 徒歩約12分 |
| 習志野市立谷津南小学校（通学バスあり） | 約1.8km | 徒歩約23分 |
※距離は敷地の中央付近を起点に、OpenStreetMapの道のり（徒歩は80m＝1分）で計算した目安です。4棟あるため棟によって1〜2分の差が出ます。営業状況は2026年9月に各施設の公式サイトと習志野市のページで確認しています。
さらに津田沼駅前には大型の商業施設が集まっています。日常はフォルテ、週末は津田沼駅前という使い分けができ、車がなくても不便を感じにくい立地です。
🚗 駐車場・共用施設
869戸・敷地2.4万㎡の規模で、共用施設とサービスがそろっています。
| 共用施設・設備 | 内容 |
|---|---|
| 棟構成 | 24階建て2棟・13階建て1棟・6階建て1棟の計4棟 |
| 共用室 | キッズルーム、スタジオシアター |
| サービス | コンシェルジュサービス |
| 駐車場 | 敷地内にあり（総台数・月額は非公開。管理組合に要確認） |
| 敷地 | 約24,009㎡ |
※出典：ノムコム・東急リバブル・SUUMOの物件情報（2026年9月確認）
築10年を過ぎ、1回目の大規模修繕が視野に入る時期です。タワー2棟を含む4棟構成なので、修繕の規模も大きくなります。長期修繕計画と積立金の値上げ予定は必ず確認しておきましょう。
🎒 子育て・学区
学区の中学校が徒歩2分。奏の杜は区画整理でできた新しい街なので、道幅が広く歩道も整っています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 小学校（通学区域） | 習志野市立谷津南小学校（谷津3-1-36・道のり約1.8km・徒歩約23分。奏の杜フォルテ発の通学バスあり） |
| 中学校（通学区域） | 習志野市立第一中学校（奏の杜1-13-1・道のり約190m・徒歩約2分） |
| 近くの幼稚園 | 第一くるみ幼稚園（約605m） |
| 図書館 | 習志野市立谷津図書館（約680m） |
| 医療 | 津田沼中央総合病院（約600m）、奏の杜フォルテ内にクリニック（約115m） |
※出典：習志野市「市立中学校一覧」、学区は習志野市の通学区域資料で確認。距離はOpenStreetMapの道のりで計算。通学区域は変更されることがあるため、入居前に習志野市教育委員会へ確認してください
このマンション（奏の杜2丁目2番）は、周辺と違って谷津南小学校の学区です。奏の杜の開発で谷津小学校の児童が急に増えたため、習志野市が奏の杜1丁目9・10番と2丁目2番を2030年3月31日までの暫定措置として谷津南小学校に変更し、通学バスを走らせています（登校は奏の杜フォルテなどから、下校は学校から）。2030年4月以降の扱いは、入居前に習志野市教育委員会へ必ず確認してください。中学校は奏の杜1丁目の第一中学校です。
子育て・住宅の支援は「習志野市の補助金・給付金まとめ」で確認できます。
🚃 通勤と運賃
津田沼駅は総武線快速の停車駅。東京駅まで乗り換えなし約29分、IC運賃528円です。
※駅探で平日の時間帯を検索（2026年9月）。バーの長さは所要時間で、マンションから駅までの徒歩は含みません。
※出典：駅探（2026年9月時点の運賃・定期代）
京成松戸線の新津田沼駅も徒歩12分で使えます。新鎌ヶ谷・松戸方面への用事があるときや、津田沼駅が止まったときの迂回路として知っておくと便利です。
駅前の様子や家賃相場は「JR津田沼駅の住みやすさ」でくわしく紹介しています。
🌊 災害リスク
国土地理院の「重ねるハザードマップ」、防災科学技術研究所のJ-SHIS、習志野市のハザードマップで調べました。
| チェック項目 | 判定 | 根拠 |
|---|---|---|
| 洪水（想定最大規模） | ○ | 浸水想定区域の外。いちばん近い想定区域でも約860m離れている |
| 土砂災害 | ○ | 敷地は区域外。台地のふちの警戒区域は約470m先 |
| 内水（大雨で下水があふれる浸水） | △ | 建物の位置は区域外だが、約160m先に0.5m未満の想定区域がある。習志野市のハザードマップで確認を |
| 高潮（想定最大規模） | ○ | 想定区域の外（約520m先に想定あり） |
| 津波 | ○ | 想定区域の外（約890m先） |
| 地盤の揺れやすさ | ○ | ローム台地で表層地盤増幅率1.71、標高約16.6m。同じ習志野市でも埋立地（香澄・秋津の2.28）とはっきり違う |
| 地震の想定 | △ | 習志野市の想定（千葉県北西部直下地震M7.3）で市内は震度6強の地区が多い。市のハザードマップで確認を |
| 建物の揺れ対策 | ○ | 免震構造。2015年6月の竣工で新耐震基準。フジタの施工 |
敷地は標高約16.6mのローム台地。増幅率は1.71で、同じ習志野市でも埋立地の香澄・秋津（2.28）とはっきり違います。洪水・高潮・津波の想定区域からも離れています。
気をつけたいのは内水です。建物の位置は区域外ですが、約160m先に0.5m未満の浸水想定があります。区画整理でできた街なので排水は新しいはずですが、大雨のときの周辺道路の冠水は頭に入れておきましょう。
※出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」、防災科学技術研究所「J-SHIS」表層地盤増幅率、習志野市「ハザードマップ」
▲ 周辺の浸水想定。出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」
避難所や市全体の備えは「習志野市の防災」にまとめています。
ザ・レジデンス津田沼奏の杜で暮らす1日（平日と休日）
このマンションに住む家族の1日をイメージしてみました。距離や時間は実際のデータにもとづいた目安です。
ザ・レジデンス津田沼奏の杜の相場｜借りる・買う・売る
賃貸・購入・売却それぞれの相場を、実際の募集情報と国の取引データで整理しました。千葉県内では最高水準の価格帯なので、そこを中心に見ていきます。
🏙 購入するなら
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、習志野市奏の杜の中古マンションのうち2015年築の成約価格を年ごとに並べました。
| 年 | 取引件数 | 1㎡あたり（中央値） | 価格の中央値 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 13件 | 72.0万円 | 5,500万円 |
| 2022年 | 2件 | 80.0万円 | 6,400万円 |
| 2023年 | 7件 | 85.3万円 | 6,500万円 |
| 2024年 | 8件 | 92.3万円 | 7,400万円 |
| 2025年 | 7件 | 96.0万円 | 7,500万円 |
※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（習志野市奏の杜・中古マンション等・建築年2015年）。建物名は公表されないため、同じ地区・同じ築年の取引として集計しました。
成約単価は2021年の1㎡あたり72万円から2025年は96万円へ、4年で約1.3倍。2025年の取引は6,700万〜9,000万円でした。
この記事で扱ってきた千葉県内のマンションと比べると、単価は群を抜いています。京葉線の埋立地の大規模マンションが1㎡あたり60〜70万円台、同じ総武線の稲毛が66万円台なのに対し、ここは96万円台。「千葉だから安い」は通じない立地だと考えたほうが現実に合います。
🏙 ザ・レジデンス津田沼奏の杜の売り出し中の部屋を見る
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🏠 賃貸で借りるなら
分譲マンションなので募集数は多くありません。売り出しと同じく相場は高めで、津田沼駅周辺のファミリー向け賃貸としては上位の水準になります。
※SUUMO・LIFULL HOME'Sの掲載情報（2026年9月21日時点）。募集状況は変わります。
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💰 売るなら｜いくらで売れる？
住み替えや相続で売ることを考え始めたら、まずは「実際にいくらで売れているか」を知るのが第一歩です。
単価は5年連続で上がっており、買ったときより高く売れているケースが多い物件です。869戸あって取引事例も毎年7〜13件あるので、根拠のある査定を受けやすいのも売るときの強みです。
査定で失敗しない3つのステップ
この記事の成約価格の推移と、いま売り出し中の部屋の価格を見ておく。
査定額は会社によって差が出ます。1社だけで決めず、根拠を比べる。
一番高い査定額ではなく、成約事例にもとづいた説明ができる会社を選ぶ。
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ザ・レジデンス津田沼奏の杜の口コミ・評判｜住民アンケートの結果
あなたも回答できます
このマンション、住むのを人におすすめしますか？ ひとつ選ぶだけ・匿名・10秒。
住んでみての一言
※お名前・連絡先はお聞きしません。掲載内容の削除依頼はお問い合わせから。
まとめ｜ザ・レジデンス津田沼奏の杜は「弱点が見つけにくい代わりに、価格も県内最高水準」
ショッピングモールが徒歩1分、学区の中学校が徒歩2分、東京駅まで29分。標高17mのローム台地で洪水も高潮も津波も想定区域外、建物は免震。毎日の暮らしの便利さと災害への強さは県内でもトップクラスです。
裏を返せば、その条件がすべて価格に乗っています。1㎡あたり96万円は、京葉線の埋立地の大規模マンション（60〜70万円台）の1.4倍ほど。同じ予算なら、他のエリアでもっと広い部屋が買えます。
判断の分かれ目は「この立地にいくら払えるか」だけ、と言ってもいいくらいはっきりした物件です。小学校が特例で谷津南小学校（通学バス）になっていること、内水の想定が近いこと、築10年で大規模修繕が近いことは、購入前に確認しておきましょう。
総武線沿いのほかのマンション
🚉 同じ津田沼駅のマンション
津田沼ザ・タワー習志野市谷津｜44階759戸・2020年築・津田沼駅 徒歩4分（デッキ直結）総合8.8/10
🚃 総武線のほかの駅のマンション
パークシティ市川市川市市川南｜24階815戸・2001〜2002年築・市川駅 徒歩9〜10分総合5.8/10
アイプレイス稲毛千葉市稲毛区小仲台｜3棟634戸・2000年築・稲毛駅 徒歩4分総合7.4/10
ウェリス稲毛千葉市稲毛区稲毛東｜3ブロック6棟929戸・2014〜2015年築・稲毛駅 徒歩5〜10分総合7.0/10
主な出典（2026年9月確認）
国土交通省「不動産情報ライブラリ」／習志野市「市立中学校一覧」「通学区域」「ハザードマップ」／国土地理院「重ねるハザードマップ」「標高API」「住所検索」／防災科学技術研究所「J-SHIS」／駅探／ノムコム・東急リバブルの物件ライブラリ／SUUMO・LIFULL HOME'S・Yahoo!不動産の掲載情報／奏の杜フォルテ・ベルクの公式サイト